Wohnungs-Mietvertrag
Einleitung
Ein guter Mietvertrag mit rechtssicheren Vereinbarungen und allen notwendigen Details ist unerläßlich für professionelle Vermietungen bzw. die erfolgreiche Kapitalanlage in Immobilien.
Wohnungsmietverträge weisen u. a. folgende wesentliche Paragraphen auf:
| Mietsache | Miete | Kaution | Schönheitsreparaturen |
| Beginn und Ende des Mietverhältnisses | Personenanzahl | Ordnungsgemäßes Lüften |
In der Regel gibt es noch einen Paragraphen mit zusätzlichen Vereinbarungen und den Punkt “sonstiges”.
Einige der genannten Paragraphen haben wir näher erläutert – klicken Sie die Menüpunkte oben an um sich die entsprechenden Einzelheiten anzusehen.
Mietsache
Unter dem Paragraphen “Mietsache” wird die zu vermietende Wohnung und der Mietzweck beschrieben.
Ferner wird die Anzahl und Art der ausgehändigten Schlüssel und die Nutzung des Gemeinschaftseigentums dokumentiert.
Miete
Höhe und zahlweise der Miete und Nebenkostenvorauszahlung für Wohnung, Garage und ggf. sonstige mitvermietete Bestandteile des Miet-Objektes.
Folgende zwei Punkte sollten unbedingt berücksichtigt werden:
- Möglichkeit der Anpassung von Mietzins und Kapital- und Bewirtschaftungskosten dokumentieren
- Aufschlüsselung der Betriebskosten
Kaution
Kleinere oder größere Beschädigungen an der Mietsache oder nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen können während oder bei Beendigung des Mietvertrags für Ärgernis sorgen.
Die Zahlung einer Kaution durch den Mieter stellt hier eine Sicherheit dar, daß solche Mängel (notfalls auch ohne tätige Mitwirkung des Mieters) beseitigt werden können.
Die Kautionshöhe sollte stets dem maximalen gesetzlichen Rahmen entsprechen (derzeit drei Monatskaltmieten).
Ferner ist es ratsam, sicherzustellen, daß die Kaution vor dem Einzug der Mieter auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist oder in bar entrichtet wurde!
Schönheitsreparaturen
Nach dem bürgerlichen Gesetzbuch § 243 sind Schönheitsreparaturen vom Mieter in fachgerechter “mittlerer Art und Güte” zu leisten.
Hierzu wird in der Regel ein Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vereinbart, der folgende Fristen z. B. für Malerarbeiten vorsieht:
- Alle 3 Jahre: Küchen, Bäder und Duschen
- Alle 5 Jahre: Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten
- Alle 7 Jahre: Andere Nebenräume (Türen, Fenster)
Die Gesetzgebung erteilt einer starren Fristenregelung jedoch eine Absage. Formulierungen, die den Mieter strikt und in jedem Fall zur Renovierung nach den entsprechenden Fristen verpflichten sind häufig unwirksam!
So gibt es einen Ermessensspielraum, der davon abhängt, wie der Zustand der Wohnräume im Zeitverlauf tatsächlich ist. Hier ein Beispiel (ohne jegliche Gewährleistung), wie die Formulierung bezüglich der Schönheitsreparaturen aussehen könnte:
“Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen nach folgenden Zeiträumen notwendig sein:
- in Küchen, Bädern oder Duschen: Nach drei Jahren
- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten: Nach 5 Jahren
- in allen sonstigen Nebenräumen: Nach 7 Jahren”
Ordnungsgemäßes Lüften
Auseinandersetzungen über die Ursachen von Schimmelbildung sind bei Vermietungen relativ häufig.
Vor allem in sehr gut gedämmten Wohnungen und in er kalten Jahreszeit finden Schimmelpilze ausgezeichnete Wachstumsbedingungen vor.
Einerseits kann Schimmel durch Baumängel hervorgerufen werden – andererseits kommt es aber auch häuftg vor, daß nicht genug oder effizient geheizt und gelüftet wird.
Über ordnungsgemäßes Heizen und Lüften gibt es zahlreiche Gerichtsurteile. Grob gilt die Aussage, daß Mieter verpflichtet sind morgens zweimal und abends einmal zu lüften.
Ferner ist es wichtig zu wissen, daß der Mieter eine sogenannte Obhutspflicht hat, auf den Schimmelbefall hinzuweisen um ggf. eine weitere Ausbreitung zu verhindern bzw. Gegenmaßnahmen zu ergreifen.